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大規模修繕工事

Large-Scale repair

目 次

修繕設計の依頼

修繕設計(改修計画)を依頼する。

大規模修繕の実施設計を依頼します。

実施設計は、材料、工法、寸法などを具体的に決定していく作業で、設計事務所などのパートナーが中心になります。 施工会社選定の際に比較検討が可能となる見積書をとるためにも、きちんとした設計図書の作成が重要です。管理組合は、実施設計が提案されたときは、わからない点などについてパートナーとはよく打ち合わせをした上で、設計内容について承認していきます。

管理組合の取り組み

1.パートナーに実施設計を発注します。

基本計画に基づきパートナー(設計事務所等)に実施設計を依頼します。

  • 修繕設計を行う設計事務所等は、修繕の検討経過を含めてそのマンションのことをよく知っていることが重要です。当初から協力を依頼しているパートナーが工事監理まで行うのが望ましいのです。
  • 設計の成果は、「仕様書」と「設計図」です。またパートナー(設計事務所等)に「設計見積」の積算も依頼します。

2.実施設計の内容について確認します。

  • パートナー(設計事務所等)と協力して、設計内容を具体的に決めていきます。
  • 不明な点については説明を求め、あいまいな点のないようにすることが肝要です。
  • 必要に応じ、カタログやサンプルを取り寄せます。
  • 外壁塗装の色などはカラーシミュレーションやカタログサンプルなどを見て確認できます。
  • 設計図書がそろったらパートナー(設計事務所等)に工事予定額の積算(設計見積)を依頼しましょう。

ポイント!

パートナーが作成した実施設計を、次のような観点から修繕員会でチェックします。

  • 修繕する部分の図面などがきちんとそろっているか。
  • 工事の内容や予算が、これまでの検討内容に沿ったものになっているか。
  • 改修部分と非改修部分とでグレードなどに著しくバランスを欠くようなことがないか。など

また、工事仕様書に、修繕の方法や材料の他に、次のような事項が定められているか、修繕員会でチェックします。

  • 設計変更や実費精算により工事費の増減が発生する場合の取り扱い
  • 引き渡しの際の書類(竣工図など)
  • 工事完了後の保証、定期点検の内容
  • 工事保証人
  • 工事の管理体制(用地確保、安全管理、現場代理人(現場監督)の配置など)など
工事仕様書は、工事をどのようにやってほしいかを伝える大切なものですので、組合で内容を見ておきましょう。ここで指示したとおりに、工事が組み立てられていきます。

パートナーの役割

基本計画の内容を踏まえて実施計画をします。

修繕設計は、改修設計とも呼ばれ、「建物診断により修繕すべきとされたものについて、どんな材料と工法でどのように修繕すべきかを明らかにしたもので、それに基づき工事の見積りができて、かつ、適切な工事施工が行えるもの」のことです。成果品は設計図書であり、「工事仕様書」と「設計図」(変更・新設部分の改修要項、改修詳細等について)です。

修繕設計の手順

  • 材料、工法の詳細検討
  • 精算項目、指定数量の設定

    精算項目とは、設計段階では施工すべき数量が確保できない工事項目のことで、例えば、ひび割れの長さ、鉄筋露出の箇所数、タイルの浮きの枚数等があります。これらについては、設計時点で、調査や経験に基づいて過程した数量(指定数量)で業者見積りを行い、この数量で契約し(単価は決定)、工事が始まり、実施数量が確定した後精算します。この方式を実費精算方式ともいい、修繕工事では重要な項目です。

  • 設計図書の作成

修繕設計のポイント

  • 耐久性、耐用性の目標、長期修繕計画との関連に留意すること
  • 必要性能、予算との関連でグレード、性能をどの程度とするかを検討すること
  • 改修部分と非改修部分とのバランス、全体でのバランス、工事の優先順位も決めておくこと
  • エネルギー、資源、廃棄物及び環境への配慮
  • 居住者及び作業員の健康への配慮
  • 工事中の生活支障(不便、不快、迷惑等)への配慮
  • 既存欠陥には根本的対策を講ずること
  • 工事の性能保証内容及び期間を明示すること
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