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大規模修繕工事

Large-Scale repair

目 次

工事を始める前に

工事を始める前の工事準備期間

工事期間中は生活に不便が生じます。また、近隣にも迷惑がかかることもありますので、きめこまかな対策が必要です。

また、共用部分の修繕であっても、居住者等の協力を得なければ工事できない箇所がある場合があります。工事中に生じる状況を想定して、居住者の方々等に事前に知らせておくことが大切です。

管理組合の取り組み

工事のお知らせ

工事説明会の開催

工事の1ヶ月ぐらい前になったら、区分所有者や居住者に対する工事説明会を開催します。管理組合が主催するものですが、施工会社、工事監理者が主体的に説明すべき事項もあります。 工事説明会では次のようなことに留意しましょう。
  • 難しい専門用語を使わず、分かりやすい言葉、絵などで説明する。
  • 可能であれば実物の展示によりわかりやすく伝える。
  • 子供、主婦、高齢者を含めて、いろいろな立場の人に大規模修繕が実施されることを理解してもらう。
  • 工事中に「できないこと」など生活に支障が出ることについては特に徹底して知らせる。

工事中の生活への影響(例)

  • 住戸内への立ち入り
  • 洗濯物が干せない
  • エアコン・バルコニーが使えない
  • 窓が開けられない
  • 断水
  • 水が流せない
  • 廊下が歩行できない
  • エレベーターが使えない
  • 工事用車両の進入
  • 足場や養生シートの設置
  • 工事の音、振動

着工式の開催

できれば、管理組合、工事監理者及び施工会社が参加して着工式を行い、お互いの顔合わせ、大規模修繕を行うことの意識を高めるとともに、コミュニティ形成も図ります。 工事用掲示板の設置 工事工程や生活への影響などを周知するための掲示板を見やすいところに設置します。

工事の準備

各住戸が準備すること

工事を始める前に、各戸のバルコニーの片付けや自動車の移動などを住居者にお願いしてすすめます。個人ではなかなか足並みがそろいにくいため、エアコン室外機の脱着や植木の監理などを管理組合で取りまとめて行うことも検討しましょう。

工事用地の確保

資材置場や廃材置場、足場を設置するスペースの確保が必要となることがあります。また、工事実施中、敷地内の駐車場が使えなくなるような場合もあり、監理組合としての対応が必要となります。そして、費用の負担方法についても併せて明確にしておく必要があります。

近隣へのあいさつ

大規模修繕に伴い、騒音・悪臭・工事用車両の進行により近隣住民などの生活に窓を開けられないなどの支障をきたす場合は、トラブルを防ぐためには、事前に工事の内容や工程について説明しておくことが大切です。修繕後も近隣地域と継続してお付き合いしていくことを考えると、施工会社に同行して管理組合もあいさつしたほうが望ましいといえます。

パートナーの役割

  • 工事説明会について、説明や質疑応答の補助や資料作成について協力します。
  • 工事を始める前に、必要に応じて試験施工や見本展示を行い、建物の傷み具合や塗装の色合いなどを確認しておきます。

トピック

マンションの大規模修繕は現場代理人の役割が大きい

現場代理人(一般に「現場監督」と呼ばれている人)は、工事の現場において、

  • 工事内容のチェック
  • 工事の進み具合、材料などの管理
  • 現場の職人への指示
  • 管理組合(修繕委員等)との折衡

等の役割を担います。そのため、現場代理人は、技術的な専門知識、統率力、正確な判断力、折衡能力が問われることになります。

ただし、どんなに能力がある人物でも、毎日ぶすっとしていたり、所構わず喫煙し、投げ捨てる人物だったらどうでしょう。どんなに立派に工事が完了しても、満足のいく工事だったといえるでしょうか?修繕の工事現場は生活の場です。居住者は、工事のために必要だと分かっていても、生活の場に居住者以外の大勢の人たちが入ってくると不安でたまらなくなってしまうものです。

実際に管理組合が体験した話を聞きますと、現場代理人には、

  • にこやかで挨拶をかかさない
  • 些細なことでも住民の不満や疑問に耳を傾けすぐに対応する問題解決力や行動力がある
  • 話しやすく、清潔でさわやかな印象、外見
  • 子供や高齢者に気を配り、優しい気遣いができる

などが望まれるとのことでした。

毎日現場に顔を出す現場代理人は、工事が行われる昼間に在宅する子供、高齢者、主婦に対して印象がよければ、工事期間中のトラブルが少なく円滑に進められるようです。