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大規模修繕工事

Large-Scale repair

目 次

設計管理方式と責任施工方式

工事の発注方式と修繕工事のパートナー(コンサルタント)

大規模修繕工事では、役員だけで対応するのはとても大変なので、まず始めに、支援体制をつくります。
(例:修繕委員の選定、修繕委員会の設置、拡大理事会等)

次に必要になってくるのが修繕工事を企画からサポートしてくれるコンサルタント(パートナー)です。

工事の発注方式には、「設計管理方式」と、「責任施工方式」があり、どちらを選ぶかによってどの業者がパートナーになるかが変わってきます。

1.「設計管理方式」と「責任施工方式」

通常マンション改修工事は、「責任施工方式」または「設計・監理方式」で行われており、 大規模改修工事を実施するにあたっては、設計から施工に渡る複雑多岐な業務があるため、工事内容も幅広く、様々な専門業者が必要になります。

「責任施工方式」は、これらの業務を一括して元請業者が引き受けてくれるほか、元請業者が各専門業者を使って一般的に工事を施工しますので、幅広い工事内容にも1社で対応可能です。しかし、技術や品質に関しては客観性をもたず、費用についても適正であるかどうか、判断が難しいところです。

「設計・監理方式」は、「責任施工方式」の発注形態に加え、設計事務所などに、コンサルティング、設計及び工事監理を依頼する方式です。この場合、品質や技術に客観性を持たせることができ、競争の原理を導入することにより、コストダウンを図れます。ただし、新たに設計事務所などに依頼する為の費用がかかるようになります。

2.工事発注方式とパートナー

(小規模マンションの場合は、こちら をご覧下さい)

設計管理方式

パートナー
(コンサルタント)
建物診断/設計 施工 工事管理
設計事務所 など 設計事務所 など 施工会社 設計事務所 など
パートナー
(コンサルタント)
建物診断/設計 施工 工事管理
管理会社 管理会社 施工会社 管理会社

本ページでは管理会社をパートナーとする場合を「管理会社活用方式」としています。

工事の内容や施工会社選定等をじっくり検討することができますが、施工会社とは別の会社に、修繕の設計監理を依頼するため、別途費用が必要となります。

  • 技術力を持つ設計事務所や管理組合団体、日常管理を委託している管理会社を活用。
  • 工事内容・金額について施工会社以外の第三者のチェックが入る。
  • 管理会社を活用するのは、修繕に関して技術面でサポートできる場合に限る。

責任施工方式

パートナー
(コンサルタント)
建物診断/設計 施工 工事管理
施工会社 管理会社 管理会社 管理会社
パートナー
(コンサルタント)
建物診断/設計 施工 工事管理
施工会社 管理会社 管理会社 管理会社

本ページでは管理会社をパートナーとする場合を「管理会社活用方式」としています。

企画・設計から工事まで修繕を、一社で対応できますが、工事内容・金額や施工会社選定・工事監理に第三者のチェックが働きにくいため、修繕委員会などがこれらを区分所有者に説明できるよう十分な検討・整理が必要になります。

  • 管理組合は施工会社のみ選定。
  • 施工会社とのやりとりは管理組合が直接行う。
  • 施工会社によって仕事の内容に差が出る。

一般的に、建設会社が施工会社となるケースが多いです。

大規模修繕を行うことや、大規模修繕の実施体制、必要となる日用の予算計上について、通常総会などで承認を受けておきます。

ポイント パートナーの条件は!

  • マンションの大規模修繕に関する実績があるか。
  • 今回行うマンションの修繕技術や実績があるか。
  • 管理組合の運営について知識やビジョンがあるか。
  • コンサルタント費用の報酬が明確か。
  • 管理組合としてコミュニケーションしやすい人か。

ポイント パートナーとのつきあい方!

  • パートナーにまかせきりにすることなく、恊働ですすめていくことが大切。
  • 業務範囲や、費用が発生する範囲、責任の範囲をよく理解して依頼。
  • パートナーに対する管理組合の窓口は一本化。
  • 疑問点は曖昧にしないで、パートナーに十分に説明を求める。
  • 信頼できるパートナーとは、ホームドクター的存在として継続的にお付き合いすることも。