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大規模修繕工事

Large-Scale repair

目 次

調査・診断

調査・診断・修繕基本計画(建物を見る・知る)

大規模修繕を円滑に実施していくには、建物の傷み具合などを十分に把握しておく必要があります。

そのためには、まず、建物に対する資料を整理し確認しておくことが肝要です。

また、パートナーに協力を依頼してマンションの現状を客観的に調査するとともに、区分所有者の意向を把握しておくことも大切です。

管理組合の取り組み

(1)建物の設計図書や関連書類がそろっているかどうか確認します。

建物の新築時や修繕を行ったときの設計図書や関連書類があると、建物の状態が正確に把握できるため、より適切かつスムーズに工事が行えるようになります。 設計図書の有無は診断調査費用にも影響します。(図面をつくるにも時間と費用がかかります。 )下記の書類は、管理組合で保管しておくことが必要です。 パートナーや施工会社に図面を貸し出す際は、借用書の徴求と返却の確認を忘れずに!

意匠図 配置図、各階平面図、立面図、断面図、平面・断面詳細図、伏図、外構図、仕様書、仕上書、建具表など
構造図 仕様書、基礎図、伏図、柱・はり・壁・床板リスト、詳細図
設備図 給水、排水、電気、ガス、換気、冷暖房、消防などの各設備の仕様書、仕上表、系統図、平面図、詳細図、機器リスト、屋外設備図など
関連書類 確認済証(確認通知書)、性能評価、公庫融資に関する書類、構造計算書、アフターサービス書類、共用部分の範囲を明示した図面
維持管理履歴 今までに行った点検結果報告書 修繕の記録(請負契約・図面など)、保証書

(2)管理組合の修繕担当者の目でマンションの状況を確認します。

  • 躯体、設備についての汚れや傷みの程度。
  • 区分所有者、居住者からのクレームの出ている部分の状況。
  • よく不具合の生じる部分の状況。

その他、自分で気になるところなど、修繕するつもりで見まわってください。

(3)区分所有者や居住者に要望などをアンケート調査します。

  • 日常生活での不具合の発生、不便な点(専有部分を含む)
  • グレードアップの要望や提案
調査は専門家の行う劣化診断と連携して行うので、調査項目はパートナー(診断する者)にアドバイスを受けながら決定します。

(4)専門家(建物診断会社や設計事務所など)に建物診断を依頼します。依頼するときには、建物診断をする目的を明確にしておきます。

  • 大規模修繕の実施時期の検討や長期修繕計画作成のため。
  • 修繕設計のため。
  • 特定の不具合((例)雨漏り・タイル落下)の原因追及のため。など

専門家による診断の基本的な流れは、まず、調査方法などを検討するための予備診断を行い、建物の経年や傷み具合により必要に応じて専用の機器や破壊を伴う診断を行います。 管理組合としても専門家の診断に立ち会い、建物の状況を把握するようにしましょう。

専門家による調査診断内容

予備診断 診断方法の検討と診断費用の見積りのためのヒアリング・現場確認、書類(設計図書、修繕記録、管理記録など)の調査
区分所有者や住居者へのアンケートの結果の調査
通常行われる診断 建物の劣化状況や過去の修繕内容を把握するための現地調査、写真撮影などの記録
(例)建物全体の目視調査、打診調査、作動検査、個別ヒアリング
劣化状況などにより必要に応じ行う診断 上記の診断の結果により必要に応じて行う詳細調査
(例)外壁のコンクリートの中性化試験、表面塗膜引張力試験、内視鏡による給水管内部の調査

バルコニー部分の調査や設備の診断では、専有部分への立ち入り調査が必要となります。区分所有者や住居者の協力が不可欠であるためその旨を周知しておくことが必要です。

打検ハンマーによる打診検査

断水層の破断状況

パートナーの役割

  • 建物診断の必要性について分かりやすく管理組合に説明します。
  • 建物の傷み具合になどに応じて診断部位、目的、方法、費用について管理組合に提案します。
  • 必要となる修繕の時期や優先順位を記載した「診断結果報告書」 を作成します。
  • 建物診断結果を修繕委員会などに説明します。

建物現状調査・診断資料の内容

通常、建物現状調査・診断の資料は、下記の事項により成り立っています。

建物現状調査書

現時点での建物の状況(状態)を各部位別目視及び調査機械・器具で調査した方法と結果が記された図書。

(例) 外装部門

  • コンクリートの中性化
  • 既存塗膜の付着力
  • 鉄部発錆・腐食状況
  • 仕上げ材の老化度
  • 亀裂・欠損・鉄筋爆裂
  • 漏水調査、等

(例) 設備部門

  • 内視鏡
  • パイプカット(管内部の発錆調査)
  • 各施設の機能調査、等

調査診断書

第1の調査に基づいて各状況(症状)の原因と対策方法を記された図書。 第1と第2が一緒になっている図書もあります。

工事仕様書

第2の診断に基づいて、工事の施工方法と施工材料が記された図書で、後に業者選定のときに同一条件見積(共通仕様書)の基礎となる資料。

参考見積書

第3の仕様書に基づいて作成された見積書で、現時点でのおおよその工事予算が判断できる図書。なお、この内容は今回調査した全部位の見積りで、絶対的に工事を施工しなければならない部位とは一致しません。また、予算取りという意味もあるので若干高めに設定してあります。

調査・診断資料の作成手順

以上が通常言われている調査・診断というものです。 このような資料作成手順として以下の方法が考えられます。

1.無償で複数の施工業者に依頼する方法

この方法は無償ですが、資料の書式が各社各様なので、その比較検討には相当の専門知識が必要です。

2.通常管理されている管理会社に依頼する方法

1よりは公平になりますが、事実上管理会社または管理会社の関係業者が、業者選定の折に有利になる可能性があります。

3.有償で第三者機関に依頼する方法

最も公平な方法ですが、有償のため特別の予算取りが必要になります(特に小規模世帯は負担額が大きくなる。)