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大規模修繕工事

Large-Scale repair

目 次

原案の制作・資金調達

どのような大規模修繕をするか - 基本計画と資金計画 -

建物の傷み具合や所有者などの意向から大規模修繕の概算費用を求め、修繕積立金の積立状況などを考慮して大規模修繕の時期・内容及び資金計画に関する基本計画を検討します。

管理組合の取り組み

修繕委員会が中心になって修繕の時期、資金計画などを含めた基本計画を作成します。この基本計画の策定は専門的知識を必要とするため、パートナーに原案作成を依頼し、十分に説明をうけつつ修繕委員会で検討していきます。 なお、自分たちの住まいですから、皆さんの希望を取り入れて、単なる修繕にとどまらず、グレードアップの検討など、楽しい夢のある計画を創りましょう。

基本計画を決めるための主な検討事項

工事の範囲・仕様の検討

建物診断結果やアンケート結果を元に、具体的な工事の範囲や仕様を検討します。

概算費用の検討

概算工事費に次の費用を加えて概算費用を算出します。

  • 修繕設計、工事監理にかかる費用
  • コンサルティング費用(基本計画作成、合意形成のためのアドバイスなど)
  • 諸費用(印刷費、会議費、資料代など)

資金計画の検討

  • 修繕積立金額が不足する場合は、資金の借入や一時金徴収が必要になります。
  • 区分所有者に一時金徴収などの負担が発生する場合は、合意形成が困難になることがあります。
  • 修繕の緊急性・必要性と今後の積立状況などを十分に検討し、無理のない資金計画をたてます。

資金計画を進める手順とのポイント

1.照り合わせ作業

参考見積の金額と管理組合として工事実施時に確保できる金額(借り入れ又は積み立て含めて)と比較した場合に、同等もしくは後者が上回っている時は参考見積書の内容通り計画進行します。 後者が下回っている時は参考見積内容の再検討(施工範囲の縮小・仕様変更)が必要です。

2.資金不足分の調達方法

  • 借り入れ…住宅金融公庫等
  • 特別積み立て…短期間(1年くらい)
  • 施工を延期…2年くらい延期してその間で積み立てる
  • 一時金の支払い…各戸不足金額分

3.修繕計画案(予算案と資金調達案)の総会承認

2の作業後、最終予算案と資金調達案の総会承認を取り付けますが、その後の業者選定等についても理事会一任を合わせて取り付けるのが望ましい方法です。そのために修繕委員会(理事会)があることを理解してもらいます。 その時点で計画性に無理がある場合は区分所有者(居住者)のOK取り付けができず、計画が白紙に戻る恐れがあるので、全区分所有者(居住者)が納得のいく方法で行わなければなりません。

パートナーの役割

1.工事内容の検討へのアドバイス

  • 傷みの原因、必要となる工事内容、費用などについての情報提供
  • 工事の優先順位について、管理組合の意見を聞きながら調整
  • 費用が不足する場合などの対処方法の提案
  • グレードアップの提案
    (例)デザイン一新、安全・防犯対策、バリアフリー化など。居住者の日頃の不満等が解決できるような「マンションがもっとよくなる」方法をアドバイスします。

2.資金計画づくりへの協力

  • 予算書作成のための概算の見積り(この段階では参考の数値です。)
  • 修繕項目について説明
  • 予算に応じて工事範囲や仕様などを調整
  • 予備費の必要性を説明

資金計画検討の留意点

1.費用が不足するおそれがある場合の対応

一時金の徴収については、区分所有者の意向の十分な把握が必要。 融資を受ける場合は、「住宅金融公庫の共有部分リフォームローン」などを検討。

2.予備費について

工事が始まり、足場をかけて初めて建物の仕様や劣化の状況が分かるようなことも多く、追加工事は付き物です。追加工事が発生すれば費用がかさむ場合もあるので、当初から予備費を計上しておいた方が無難です。 また、使い切ってしまうと災害等の緊急時に対処できなくなりますので、余裕をみておきましょう。

予備費の使途の例・変更・追加工事・精算工事・大規模修繕の準備に必要となる費用(工事用地の賃料など)